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【案情简介】

2016年9月27日，经成都某房地产公司介绍，出卖人李某与买受人郑某签署《房地产经纪服务事项告知书》，郑某与李某均确认已阅读并清晰知晓交易房屋的产权等情况及交易流程，并自愿承担相关风险。其中，告知书中载明：李某所有的坐落于青羊区蜀辉路235号9栋2单元10楼的某房屋有抵押，抵押权人为民生银行。

同日，卖方李某（甲方）与买方郑某（乙方）签订了《成都存量房买卖合同》，约定：1.李某将其所有的位于成都市青羊区蜀辉路235号9栋2单元10楼的某房屋（权1567014、建筑面积90.08平方米）作价98万元售予郑某，郑某应在合同签订当日支付定金8万元，首付款27万元在房管局递件成功当日支付给甲方，尾款63万元由郑某以向银行贷款的形式支付，即尾款由贷款银行直接划付给李某。2.案涉房屋已经设定抵押，合同载明抵押总金额为90万元，李某承诺已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修状况，提供资料真实、有效。合同对房屋解押没有进行约定。3.甲乙双方应在银行贷款审批通过后5个工作日前往房产交易中心办理该房屋的过户手续；4.第七条7.1载明：甲乙双方任何一方未按合同约定期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方短信、电话、书面等形式催告违约方，催告后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任；5.第七条7.5条载明：甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除本合同。本合同自守约方向违约方发出解除合同的书面通知到达违约方之日起解除。违约方应向守约方支付房屋总价15%的违约金并向搜房房天下支付该房屋总价1%的违约金；6.第十二条补充条款载明：签订合同之日乙方先交定金2万元，甲乙双方约定在银行贷款审批通过后在房管局过户当日内乙方给甲方6万元定金。合同附件八“所售房屋的附随物品清单”载明了案涉房屋附随的相关物品。

上述合同签订当日，郑某向李某支付了购房定金2万元，以及附件八下附随物品金1000元。郑某向搜房房天下支付了居间服务费14700元。

   李某所有的位于成都市青羊区蜀辉路235号9栋2单元10楼的某房屋（权1567014、建筑面积90.08平方米）存有两个抵押：1.抵押权人中国民生银行股份有限公司成都分行，抵押权利价值170万元，抵押面积230.8平方米，抵押登记时间为2014年7月14日；2.抵押权人中国民生银行股份有限公司成都分行，抵押权利价值95万元，抵押面积285.03平方米，抵押登记时间为2016年6月21日。

【专业意见】

郑某与李某签订的《房地产经纪服务事项告知书》、《成都存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。

郑某诉请解除《成都存量房买卖合同》，李某同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，郑某主张李某返还定金2万元及附随物品金1000元，李某表示愿意退还，故对郑某上述请求法院应予以支持。

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同有效成立后，出卖人负有交付标的物的义务和使买受人获得标的物所有权的义务。本案中，郑某的义务是支付购房款，李某的义务是交付房屋并转移房屋所有权。这既是双方的合同义务，也是法定义务。合同履行过程中，因案涉房屋设定有抵押未能解除，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案涉房屋不能办理产权转移登记手续，也即李某不能履行其转移房屋所有权的义务，构成违约。

【法院判决】

一、李某于本判决发生法律效力之日起十日内返还郑某定金20000元。

二、李某于本判决发生法律效力之日起十日内返还郑某附随物品金1000元。

三、李某于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑某违约金50000元。